居住权入民法典,二手房交易注意了!

房地产的风云，正在悄悄发生。

2021年1月1日起，民法典将正式施行。5月28日，全国人大会议表决通过的民法典被称为社会生活百科全书，物权编中引入居住权一项，成为亮点。

物权编中新增居住权，共有六条，明确居住权原则上无偿设立。1、居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有，使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要。2、设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。3、居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。4、居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。5、居住权期间届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。6、以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。短短的6段话，覆盖的群体却很庞大。居住权较大受益方是弱势群体，让他们居有定所、老有所养。保障老人孩子、公租房群体、子女继承纠纷、离婚后居无定所人群等等的居住权益。

图片来源：视觉中国居住权是一个物权，在房管局（登记机构）登记成立，并且不可以转让、继承。即使房主将房屋卖了，居住权人在约定期内仍然享有居住权，新房主不可以赶人，也无法出租房屋。所以，二手房买家要注意，以后买房不仅要查询房屋权属、租赁情况、司法查封或者抵押情况，还要查询房屋居住权登记情况。

图片来源：视觉中国以免出现房子买到了，人却住不进去的情况。这是因为，房屋所有权是房主财产权，居住权是居住者物权，两者归属不同。除以上讨论之外，笔者发现了更多有意思的说法。有人认为，“居住权是把对公租房廉租房的相关规定写进了法律条文，公租房廉租房只有居住权不能抵押。”还有人认为：“被设置居住权的房子没有商业价值，只能等居住权到期后才会恢复商业价值。”

图片来源：视觉中国有个开脑洞的做法是，房屋所有权包含使用权，房产所有权人可以通过这一法规，将房屋居住权转赠给他人。这个行为看起来有点荒诞不经，却有可能成为生活中案例。因为房屋所有人可以将居住权赠给：朋友、父母、保姆、同事等任何人。假如，夫妻二人房产，居住权设为女方，年限为50年。即使离婚分产，房子商品属性大打折扣，女方仍享有房子的居住权。所以，以后结婚买房，姑娘们不要纠结加不加名字了，居住权了解一下？

图片来源：视觉中国再举一个例子，若子女未尽赡养之责，而欲争夺父母长辈房产，老人家可以将房屋居住权赠给他人。这个人可以是疼爱的某个孙辈、交往亲近的好友、或者是家中照料的保姆。让有房产继承权的人，没有房产居住权。并且，居住权设上个70年，房产自然失去了商品价值。

图片来源：视觉中国我们要注意的是，租客并不等于居住权人。居住权人签订的合约不是租赁合同，并且居住权要去相关机构登记才成立。例如，去年10月有新闻爆料，上海一租客60年来拒绝搬出房子，不仅将户口迁入，还跑去动迁公司要房屋动迁款。

最终法律保护房主的财产权，法院将租客一家依法强制执行判决，将租客一家迁出，房子物归原主。所以，即使租客在屋子里居住了60年，他们仍是不享有法律保护的居住权的。